Szanowny Panie Ministrze! Stosownie do przepisów zawartych w art. 2 ust. 1 pkt 12
Szanowny Panie Ministrze! Stosownie do przepisów zawartych w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do kompetencji wojewody należy ustalanie na okres 6 kolejnych miesięcy wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Zgodnie z definicją zawartą we wspomnianym przepisie poprzez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wysokość tego wskaźnika ustalana jest odrębnie dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa i odrębnie dla województwa, a jego wyliczenie następuje w oparciu o aktualne dane urzędu statystycznego oraz własne analizy wojewody.
Aktualnie w województwie kujawsko-pomorskim obowiązują wskaźniki ustalone w drodze obwieszczenia wojewody z dnia 28 września 2006 r. na okres od 1 października 2006 r. do 31 marca 2007 r. Wysokość wspomnianych wskaźników ustalona została w przypadku Bydgoszczy i Toruniu na 2435 zł/m2 powierzchni użytkowej, natomiast dla województwa średni wskaźnik wojewódzki ustalony został na 2020 zł/m2 powierzchni użytkowej. Pomimo faktu, iż wysokość wspomnianych wskaźników w wyniku dwukrotnej w skali roku ich aktualizacji ulega stopniowemu podwyższaniu, to wzrost ten jest tyle mały, że w żadnym stopniu nie oddaje obrazu rzeczywistego wzrostu kosztów budowy budynków mieszkalnych i ich cen obserwowanych na lokalnym rynku budowlanym. Dla przykładu omawiany wskaźnik dla miast Bydgoszczy i Torunia w ciągu ostatnich dwóch lat, tj. od 1 października 2004 r. wzrósł z 2352 zł do 2435 zł obecnie, a więc o 3,5% natomiast wskaźnik dla województwa za ten sam okres wzrósł z 1931 zł do 2020 zł, a więc o 4,6%.
Przywołane powyżej wartości w kontekście obserwowanego w ostatnim roku gwałtownego wzrostu cen budowanych mieszkań jednoznacznie wskazują na nieadekwatność ustalanych wskaźników do rzeczywistych cen rynkowych oddawanych do użytku budynków mieszkalnych.
W warunkach powszechnego deficytu mieszkań o charakterze komunalnym, jedną z form ograniczenia tego problemu jest budowa mieszkań w ramach społecznego budownictwa czynszowego realizowanego przez towarzystwa budownictwa społecznego w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Pragnę w tym miejscu przytoczyć konkretną sytuację miasta z województwa kujawsko-pomorskiego.
Miasto Chełmża, nie dysponując własnym towarzystwem budownictwa społecznego, od kilku lat współpracuje z Toruńskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego sp. z o.o. z Torunia, które należy do grupy najprężniej działających TBS-ów w kraju. Ta wzorcowo układająca się współpraca, przy akceptacji władz gminy miasta Torunia, będącej właścicielem TTBS sp. z o.o., zaowocowała do tej pory oddaniem do użytku na terenie Chełmży trzech budynków, obejmujących łącznie 64 mieszkania. W ubiegłym roku planowana była na terenie Chełmży kolejna inwestycja TTBS obejmująca budowę budynku mieszkalnego z 22 mieszkaniami. W ramach przygotowania inwestycji opracowano dokumentację techniczną budynku, uzyskano pozwolenie na budowę oraz skompletowano listę przyszłych najemców. Toruński TBS otrzymał również promesę kredytową z Banku Gospodarstwa Krajowego na 70% kosztów tego przedsięwzięcia, tj. w maksymalnej dopuszczalnej wysokości, gdyż pozostałe koszty pokrywali przyszli najemcy i gmina miasta Chełmża w proporcjach odpowiednio 25% i 5%. Tak skonstruowany montaż finansowy stosowany był skutecznie we wcześniejszych realizacjach. Niestety pomimo tak kompleksowo przygotowanej inwestycji, z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron, tj. gminy, TTBS i najemców, nie doszła ona do skutku i śmiem twierdzić, iż w przypadku utrzymania się dotychczasowych uwarunkowań, nie zostanie ona zrealizowana. Jestem przekonany, że sytuacja ta zresztą nie jest sytuacją jednostkową, a może ona przyczynić się do zahamowania budownictwa społecznego w całym kraju. Wynika ona z obowiązujących przepisów dotyczących zasad kredytowania budownictwa społecznego zawartych w rozporządzeniu prezesa Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków. W § 8 ust. 4 pkt 3 wspomnianego przepisu określono, iż wniosek o udzielenie kredytu podlega ocenie przez bank w zakresie kosztu budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, który dla żadnego z budynków objętych przedsięwzięciem inwestycyjno-budowlanym nie może przekraczać wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej, obowiązującego w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu na obszarze, na którym jest realizowane przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane. Jednocześnie dopuszczono możliwość wystąpienia nieznacznie wyższego kosztu budowy, ale jedynie w przypadkach związanych z wyjątkowymi utrudnieniami i ograniczeniami dla prowadzenia przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, w tym ograniczeniami wynikającymi z ochrony zabytków. Takowe ograniczenia nie mają w zasadzie miejsca w opisywanym przypadku, a nawet gdyby miały one miejsce, to w cytowanym przepisie mowa jest o nieznacznie wyższym koszcie budowy. W celu realizacji wspomnianego budynku mieszkalnego TTBS przeprowadził dwie kolejne procedury przetargowe w trybie przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych. Niestety ceny uzyskane w obu postępowaniach znacząco odbiegały od obowiązującego dla naszego województwa wskaźnika ustalonego na 2020 zł/m2, gdyż w pierwszym przetargu najtańsza oferta wykonania robót budowlano-montażowych opiewała na kwotę 2735 zł/m2, natomiast w drugim przetargu, po korekcie dokumentacji technicznej i zastosowaniu materiałów zamiennych i innych oszczędności, najniższa uzyskana kwota ofertowa wyniosła 2360 zł/m2. Nadmieniam, iż w obu wypadkach do uzyskanej w przetargu kwoty należałoby doliczyć koszty wykonania dokumentacji, koszty nadzoru inwestorskiego, koszty zakupu gruntu i koszty wykonania przyłączy z infrastrukturą towarzyszącą wyłączone z postępowania przetargowego, co w konsekwencji podniosłoby cenę 1 m2 jeszcze o dodatkowe ok. 250-300 zł. Tak oszacowana wartość 1 m powierzchni użytkowej, odpowiadająca rzeczywistym wartościom rynkowym ceny budowy mieszkań na lokalnym rynku budowlanym w żaden sposób nie odpowiada wspomnianej wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia ustalonego dla obszaru województwa, a to z kolei dyskwalifikuje już na wstępie wniosek o udzielenie kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, z uwagi na niespełnienie wymogów formalnych. Tym samym niemożliwym jest uzyskanie kredytu, a więc i rozpoczęcie budowy, mimo posiadania pozwolenia na budowę i listy przyszłych najemców, gotowych partycypować wraz z gminą miasta Chełmża w kwocie 30% kosztów przedsięwzięcia. Jak wspomniałem, problem ten ma wymiar nie tylko lokalny, ale moim zdaniem ogólnokrajowy, a dotyczy jakże istotnej problematyki, jaką jest brak odpowiedniej liczby mieszkań o relatywnie niewysokim czynszu.
Dlatego też, w celu przeciwdziałania zahamowaniu rozwoju budownictwa społecznego, uważam, że niezbędnym jest podjęcie na szczeblu krajowym działań, w efekcie, których znikną omówione wyżej przeze mnie bariery rozwoju. Wobec powyższego zwracam się do Pana Ministra z prośbą o podjęcie działań w celu urealnienia wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, odzwierciedlającego rzeczywiste wartości kosztu budowy budynków mieszkalnych.
Panie Ministrze:
1. Czy nie uważa Pan, że należy w trybie pilnym dokonać zmiany w § 8 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia prezesa Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszy Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków tak, aby nie był on przeszkodą w ubieganiu się o kredyty na budowę budynków mieszkalnych realizowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego przez TBS-y z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego?
2. Czy nie uważa Pan, że należy wypracować bardziej obiektywny sposób ustalania realnej wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych?
Z poważaniem
Poseł Andrzej Kłopotek
Chełmża, dnia 2 marca 2007 r.